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在西班牙买房为什么要补交转让税?

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发表于 2016-7-25 10:41:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 feinxy 于 2016-7-25 10:47 编辑


(欧华报)

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今天收到客户微信,并发来了她所收到的税务局来信。疑是本人欠税。经阅读来信,事情是这样的:

该女士去年由西班牙长一老人手中购得二手房一套。经贷款银行的代书办好了所有的手续,缴纳了相关的税金。今天突然收到马德里大区税务局的来信称,根据他们的资料,包括所买的房子的所处地段、房子建筑年代和面积等,马德里税务局对此房的估价要比她们交易价高出一点,故经计算,要求该女士补交1800欧元的转让税。


对于律师楼来说,这并不是新鲜事。之前侨界曾多次发生类似事情:在特定的情况下,比如经济危机房价大跌,或者卖者急需出售,购买得比较合算,或低于市场价的房屋,或中介建议、或卖方要求低于实际买卖价办理买卖公证。但是,各大区政府掌握了本区所有房屋的情况:房屋所处地段、建筑年代、质量、面积等等,并对每一处房屋都租了估价。如果买卖中交易价与政府的估价相差较大,或会被认为是为了逃税而少报,或至少要按市价报税。尤其在当下,政府经济情况不好,用重新征税的办法获得额外的税金。

据我所知,最近还有侨胞收到同样的信,也被要求补交一千多税金。买房屋、二手车等,事后要交转让税,也就是在买卖价的基础上,交付一定比例的税金。目前由于二手房价上不去,有的房东不愿或不能在坚持,宁可以比市价低的价格出售。而转让税(Impuesto de transmision)本来要缴纳的金额,应该是房屋或车辆的买卖价为计算基数的,所以,以上侨胞确实是按所申报的金额完成的买卖,当时计算出来的金额就是应该缴纳的税金。但是,大区政府一定要按他们的估价计算。依照法律,当事人本来可以上诉,但是,事实却不太令人服气,一方是政府官方,另一方是平头百姓,要打赢这个官司首先需要时间,第二还要看运气。

鉴于以上情况,建议在购买二手房时注意以下几个问题:

1、不要为了少交税,接受对方或中介降低申报(写进公证书)金额的建议。因为低报交易价的做法,买卖双方都可以受惠:卖方因为卖价低而少交所得税;买方因为买价低而少交转让税、房产登记税、公证费用等等。但是,万一出现过低申报,大区政府只会要求买方补交转让税,而卖方不会受影响。

2、在接受对方的售价之前,先上当地大区政府的官网上查看所要购进的房屋的估价。过去任何人都可以进入官网查看,后来税务局也为了增加收入,个人不可进入该项内容。为了查询估价,或请贷款银行上网查找,或自己到大区税务局花钱要求查找(收费不高)。以大区政府的资料为依据,与卖方还价,以免成交后出现本文开始时出现的情况。

3、如果因为所购买的房子实际情况与政府所掌握的情况有较大的出入:比如房屋受损较大,或房屋属银行回收的,开价特殊的,都要保留证据,比如照片,银行的证明等。以供万一收到税务局要求补税的来信时上诉用。
事先做好了准备,如果遇到税务局要求补税,可以在收到信后的一个月内上诉。多数情况这一类的上诉失败可能大一些,如果真是涉及金额较大的补交,还可以在法定时间内向地区经济法庭上诉。由于经济法庭不属于政府所辖,会依法处理,不排除上诉成功的可能。

发表于 2016-12-23 16:14:05 | 显示全部楼层
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